主题：北京刚需增长乏力，大户型产品喜上眉梢

 进入二季度，北京楼市交易量的阶段性攀涨势头不容小觑，分析“红五月”的阶段性微观变化，下半月的销量就比上半月高出3成以上。亚豪机构统计数据显示，扣除保障性住房，5月下半月，北京市普通商品住宅/公寓累计成交5623套，比上半月增加了30.2%。

 

   亚豪机构副总经理任启鑫分析，2011年楼市调控以来，房企抗价博弈、信贷成本居高不下，以及限购门槛制约，曾令大量购房者苦不堪言。2012年，政府支持自住购房的系列措施陆续出台，首置刚需、改善升级客群鱼贯而出，压抑许久的首置刚需群体率先回归，在3、4月份得以集中释放。不过，5月首置刚需的增幅已经开始显著收窄，甚至还出现了滑坡征兆，进入了交易的平淡期，而在楼市销量升温的前景下，部分项目折扣收窄甚至开始小幅上调价格，改善性客群担忧房价再次上涨也开始入市抄底。任启鑫指出，针对该阶段这一微观市场变化，又临近年中业绩窗口，开发商不得不调整营销策略，寻找新的业绩增长点，纷纷在5月瞄准改善型需求客群，加推对应的项目和房源，以确保项目的稳定销量。于是，5月北京市中高端项目供应量显著提速。

 

   据亚豪机构数据显示，5月的33个开盘项目中，别墅项目多达6个，凯德锦绣、橡树湾等均价30000元/平米以上住宅项目有4个，此外还有通州的新华联运河湾、大兴的华润公元九里等区域高端项目也在5月开盘。另外，一些原本主打刚需的项目也相继推出了高端产品线，如K2?百合湾新推花园洋房产品，户型面积为181-419平米四居，总价最低500万元/套，而中粮万科长阳半岛则推出新品紫云庭，单价19000元/平米，主力户型为160平米三居。

 

   受到首置刚需增长乏力、中高端项目供应提速的共同影响，大户型住宅需求显著升温，成为拉升5月交易量增长的中坚力量。数据显示，5月下半月，户型面积120-150平米的普通商品住宅/公寓共成交849套，比5月上半月增加35.2%，150-200平米之间的住宅则成交474套，增长51.4%，二者均高于30.2%的整体增幅水平，尤其是150-200平米大户型，高出了20多个百分点。另外，典型的大面积产品别墅的增长则更加可观，5月下半月，北京市别墅累计成交189套，而上半月仅有97套，增幅高达94.8%。

 

   任启鑫指出，户型面积在120-200平米之间的普通住宅，对应的置业客群以家庭结构较为成熟、购房实力较强的改善型需求为主。目前，市场上不少降价项目在热销之后，开始“恢复性涨价”。这类现象向普通购房者传递出了“价格已触底”的警示性信号，对于房价回升的预期加强，也引得部分购房者恐慌性购房。预期是影响购房决策的关键因素之一，尤其是对于居住面积需求较大的改善型升级客群，因为房价一旦上涨，错过了抄底时机，所需支付的总房款的前后价差较大，成为促成改善型客群入市的主要原因。

 

   大户型住宅的热销也令进一步推升了开发商供应热情，5月底开始大户型项目开盘量迅猛增长。数据显示，5月26日-6月2日的7天时间里，共11个项目开盘推新，有6个项目只提供120平米以上的大户型产品，包括中粮万科紫云庭、北京风景、华润公元九里、领海朗文世家、潭墅苑和北京城建?徜徉集。